Je cena stanovanja v oglasu poštena?
Posodobljeno:
Prilepi povezavo do oglasa z Nepremicnine.net ali Bolha.com ali vpiši podatke. Primerjamo ga s podobnimi oglasi v istem mestu in območju ter z uradnimi cenami GURS.
Oglas
Ali vpiši podatke oglasa sam:
Ocena cene
Prilepi povezavo ali vpiši ceno.Vprašanja kupcev
Kako preverim, ali je cena stanovanja v oglasu previsoka?
Prilepite povezavo do oglasa ali vpišite mesto, tip, površino in ceno. Oglas primerjamo s podobnimi oglasi istega tipa v istem območju (ali v celem mestu, kadar je v območju premalo oglasov) in povemo, kolikšen delež jih je cenejših. Kadar je navedena površina, primerjamo ceno na m².
Kdaj je cena stanovanja visoka?
Kadar je dražja od treh četrtin podobnih oglasov. Visoka cena je lahko upravičena (novogradnja, prenova, parkirno mesto, razgled), je pa dober razlog za pogajanje.
Ali se o ceni stanovanja lahko pogajam?
Da. Oglaševana cena je izhodišče; dosežena je pogosto nižja, posebej kadar je cena nad tipično ali je stanovanje dlje časa v prodaji. Pomagajo argumenti iz ogleda: potrebna obnova, stroški upravljanja, načrtovane obnove stavbe.
Za koliko se stanovanja dejansko prodajo?
Po zadnjem poročilu Geodetske uprave RS (1. polletje 2026) je bila srednja cena prodanega rabljenega stanovanja v Sloveniji 3520 €/m² uporabne površine, Ljubljana 5630 €/m², Obala 5070 €/m², Kranj in okolica 4090 €/m², Maribor 3010 €/m² in Celje 2980 €/m².
Katere oglase lahko preverim?
Oglase za prodajo stanovanj na Nepremicnine.net in Bolha.com v krajih Ljubljana, Maribor, Obala, Kranj, Celje, Bled z okolico, Novo mesto in Slovenj Gradec. Oglase iz zadnjega zajema najdemo sami; pri novejših vpišite podatke ročno.
Metodologija in omejitve podatkov
Podatki so na voljo pod licenco CC BY 4.0: uporabiš jih lahko, če navedeš cenestanovanj.si.
Od kod podatki?
Iz javnih oglasov za prodajo stanovanj na Nepremicnine.net in Bolha.com, za ista mesta in območja kot na najemnine.si. Nepremicnine.net se zajame ročno v običajnem brskalniku, Bolha vsak dan samodejno (mesto s polmerom 10 km, samo redni zadetki iskanja); vsaka stran pove datum zajema. Isto stanovanje je lahko oglaševano na obeh portalih in šteje dvakrat. To so oglaševane cene, ne sklenjeni posli: dosežena cena je pogosto nižja, stanovanja, ki se prodajo hitro, pa so v posnetku ponudbe manj zastopana.
Kako so izračunane cene?
Tipična cena je mediana: polovica oglasov je cenejših ali enakih. Cena na m² je cena, deljena z oglaševano površino, ki lahko vključuje balkone, lože ali klet. Oglasi z nenavadno ceno (zunaj Q1 − 1,5 × IQR do Q3 + 1,5 × IQR) so skriti, prav tako cene na m² pod 400 € ali nad 20.000 €.
Kaj je izločeno?
Oglasi brez cene ali s simbolično ceno (pod 10.000 €), prodaja solastniškega deleža, dražbe, iskalni oglasi in prodaja posamezne sobe. Novogradnja je oglas, ki se tako opiše, ali stavba z letom gradnje v letu zajema ali pozneje. Isto stanovanje pri več agencijah lahko šteje večkrat.
Kako se oglaševane cene razlikujejo od uradnih?
Geodetska uprava RS (GURS) v poročilih o trgu nepremičnin ↗ objavlja cene sklenjenih poslov iz evidence trga nepremičnin. Te se od oglaševanih razlikujejo zaradi treh razlogov: GURS ceno deli z uporabno površino (mediana 52 m²), oglasi z oglaševano, ki vključuje balkone, lože in klet; oglasi kažejo ponudbo zdaj, poročilo prodaje preteklega polletja; analitična območja GURS se ne ujemajo povsem z območji iskanja na portalih.
Kaj je bruto donosnost?
Letna tipična oglaševana najemnina na m² z najemnine.si, deljena s tipično oglaševano prodajno ceno na m². Je groba ocena pred stroški, davki, vzdrževanjem in praznimi meseci, iz oglasnih cen obeh trgov, ne iz istih stanovanj.